Города с нуля

Спасет ли мегаполисы от перенаселения строительство новых агломераций?

С годами любой крупный город превращается в клубок трудноразрешимых проблем: перенаселение, пробки, ухудшение экологической ситуации. Переход от индустриального этапа развития к информационному в некоторых странах произошел быстрее, чем успела измениться инфраструктура. К примеру, в Азии изменить ситуацию традиционными способами фактически невозможно. Поэтому в моду входит движение за строительство новых городов практически в чистом поле. Нечто похожее было и раньше. Но есть и отличие. На этот раз, правда заручившись поддержкой государства, за дело берется частный бизнес с его технологиями и желанием как следует заработать. Может ли Россия рискнуть десятками миллиардов долларов и начать с нуля?

В 2001 году Стэнли Гейлу, главе компании Gale International, строившей в США небоскребы, офисные комплексы и гольф-клубы, сделали предложение, от которого он не смог отказаться. Звонок поступил от представителей южнокорейских властей, которые вынашивали идею возведения нового города Нью-Сонгдо посреди Желтого моря, в 50 км от столицы страны.

Население Сеула увеличивается быстрее, чем расширяются границы города. И эта проблема характерна для большинства мегаполисов, ведь встраивание новой инфраструктуры в уже существующую и расширение городских границ требуют бесконечных согласований. Вместе с корейским металлургическим консорциумом Posco E&C Gale International взяла в кредит 35 млрд долларов у синдиката местных банков и начала строить. По плану, уже к 2016-му на Сосновом острове (так переводится с корейского Сонгдо) будут проживать 65 тыс. человек. Еще 300-400 тыс. будут ежедневно приезжать туда на работу и учебу, для этого под офисы выделят 12,192 млн кв. м.

Сейчас в Нью-Сонгдо перевезли свои вещи уже 30 тыс. человек. «Во время первого раунда продаж в мае 2005 года, который длился всего три дня, удалось реализовать 2,145 тыс. домов и квартир почти на 1 млрд долларов, – рассказала журналу «РБК» представитель Gale International Мэри Лу ДиНардо. – К концу 2011-го мы рассчитываем выставить на продажу 8,568 тыс. единиц жилья, а в течение следующих 12 месяцев – еще 5 тыс.».

Новых жителей девелоперы заманивают в первую очередь ценами. В 2005-м дома ушли с молотка примерно по 466 тыс. долларов каждый, или 3 тыс. долларов за 1 кв. м. Чтобы окупить затраты в 35 млрд долларов, Gale International достаточно продать весь заявленный объем недвижимости в среднем по 1 тыс. долларов за 1 кв. м. В Сеуле, например, жилье сейчас стоит в 3-6 раз дороже. Кроме того, девелоперы создали видимость уже заселенного города, чтобы колеблющимся было проще принять окончательное решение. Для этого Posco E&C перенесла штаб-квартиру в Нью-Сонгдо, разместив там армию своих сотрудников. Вскоре туда подтянулся пятизвездочный отель Sheraton, рассчитанный на 300 номеров. А чтобы «островитяне» не чувствовали себя оторванными от мира, город 12-километровым мостом соединят с местным аэропортом Инчхон, из которого за 1 час 20 минут можно будет добраться до Шанхая, за полтора часа – до Токио и за три – до Гонконга. Это должно привлечь в Нью-Сонгдо представительства китайских и японских корпораций в Южной Корее или же местные компании, работающие с этими странами.

Наконец, в Gale International родилась красивая бизнес-идея: компания Cisco Systems попытается превратить Нью-Сонгдо в «умный» город будущего, где жители, если им понадобится какая-либо услуга, смогут подсоединиться к местной виртуальной сети и через нее сделать заказ. «Чтобы крупные «умные» города стали обычным явлением, нужно нечто большее, чем энтузиазм двух-трех компаний, – считает Анил Менон, президент Smart+Connected Communities, дочерней структуры Cisco. – Политические лидеры должны осознать, что есть другие способы строить город и управлять им и что всегда имеет смысл делить инвестиционные риски и премии с бизнесом». По сути, корейский проект – революция в градостроительном бизнесе. Девелоперы всего мира смотрят на него как на эксперимент. Если он окажется успешным, похожие города начнут появляться по всей планете. Пока же специалисты относятся к подобным мегастройкам с большой долей сомнения. В Gale International признаются, что отказываться от участия в проекте в любом случае уже поздно, так как в Нью-Сонгдо вложены колоссальные деньги. Так станет ли корейское чудо образцом для решения проблем европейских мегаполисов?

Верность традиции

А проблемы-то есть. В том же Лондоне живет более 7 млн человек, в Лондонской агломерации – около 12 млн. В мегаполис стекаются не только жители окрестных регионов, но и многочисленные иммигранты из стран Азии. Однако строить новые города ради разгрузки столицы англичане не хотят. Множество финансовых корпораций, которые исторически всегда располагались в Сити, в самом центре города, вряд ли захотят переезжать, а вместе с ними там останутся и все те, кто приехал в Лондон зарабатывать деньги.

Зато в континентальной Европе уже начинают строить поселения будущего. И их приоритет – экологичность. Один из таких примеров – город PlanIT Valley в Португалии.

Располагаться он будет в 10 км от Порту, и к 2015 году там будет жить около 150 тыс. человек. Однако этот проект сложно назвать коммерческим: заселят город сотрудниками девелопера Living PlanIT и его партнеров. На примере PlanIT Valley компании решили протестировать возможность строительства новых и удобных городов по всему миру. Нечто похожее появится и в Финляндии: квартал в Хельсинки под названием Low2No строит госкомпания Sitra. Однако, по мнению архитектора, профессора Университета Роджера Уильямса в Род-Айленде Хасана-Уддина Хана, новые концепции строительства городов в основном будут появляться в Азии. «Но, скорее всего, речь пойдет о цепочках поселений, как вокруг Нью-Дели или Джакарты, а не о самостоятельных центрах», – уточняет он.

Действительно, в благополучных с точки зрения демографии азиатских странах местные корпорации взялись за возведение новых городов. Яркий пример – экогород Масдар в арабском эмирате Абу-Даби.

Стоимость проекта – 19 млрд долларов. Заказчик – госкомпания. Строят не потому, что в городах ОАЭ перенаселение. Масдар скорее инвестиционный и имиджевый проект. И также своего рода тест: найдется ли достаточно обеспеченных людей, желающих жить в экологически чистых условиях. И если дело выгорит, то, возможно, у арабских нефтедолларов будет еще одна сфера приложения.

В тесноте и в обиде

Однако не все грандиозные проекты жизнеспособны. В той же Азии находится государство, где раньше других решили, что нужно создавать новые города. Вложили в строительство миллиарды. И уже успели понять, что потратили деньги зря. Страна эта – Китай. По мнению Стэнли Гейла, Поднебесной нужно как минимум 500 таких городов, как Нью-Сонгдо. В течение ближайших 10 лет из деревень в мегаполисы там переедут 380 млн человек – это больше, чем население нынешних Соединенных Штатов. «Власти часто не успевают адекватно реагировать на подобные вызовы, – говорит Хасан-Уддин Хан. – Поэтому в развивающихся странах сквоттеры постоянно организуют нелегально новые поселения на заброшенных территориях».

В Китае ежегодно возводится около 10 новых городов, но большая часть из них превращается в «города-призраки». Назовем несколько: Хуэйчжоу, Чжэнчжоу, Ордос… (Кстати, последний, в автономном районе Внутренняя Монголия, рассчитан на 1 млн жителей.) По данным экспертов, «города-призраки» способны вместить около 200 млн человек – больше, чем население России. Правда, есть одно но: спрос на новое жилье в стране почти исключительно инвестиционный. Простые китайцы позволить себе такое приобретение не могут. «Самый лучший способ построить дома, в которых люди захотят и смогут жить, – разрешить свободному рынку сделать это без государственного вмешательства, – рассуждает основатель и управляющий директор консалтинговой компании Forensic Asia Гиллим Таллок. – В Китае же правительство держало процентные ставки чрезвычайно низкими, создав тем самым огромный пузырь на рынке недвижимости».

Подальше от первопрестольной

В России проблема перенаселения – это проблема Москвы, в которой уже живет около 10% всех россиян. А еще не стоит забывать огромную армию не поддающихся учету гастарбайтеров. Даже увеличение площади столицы вряд ли приведет к кардинальному изменению ситуации. При этом в целом у нас один из самых низких показателей плотности населения в мире. Станет ли строительство новых городов панацеей для нашей страны или мы повторим опыт Китая?

Еще в мае 2007 года правительство РФ приняло постановление №265 «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства». Сначала таковых было 22. К лету 2011-го их осталось девять. О самостоятельных центрах речь не идет. В лучшем случае это города-спутники («Лесная поляна» рядом с Кемеровом и проект «А101» в Московской области), а в большинстве – лишь новые районы («Новая Чукреевка» в Омске, «Прибрежный» и «XVIII» в Набережных Челнах, Северный жилой район в Благовещенске, «Волгарь» в Самаре, «Академический» в Екатеринбурге, «Новый город» в Чебоксарах, «Большое Домодедово» в Московской области). Все проекты, кроме двух, реализуются в регионах – таким образом делается попытка поднять их конкурентоспособность по отношению к столице. В Санкт-Петербурге, возможности расширения которого, как и Москвы, ограничены административной самостоятельностью области, набирают обороты проекты по редевелопменту бывших промышленных зон. «На них в общем объеме крупных проектов комплексной застройки приходится около 16% (примерно 10 млн кв. м жилья)», – уточняет генеральный директор ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» Олег Пашин.

Рано говорить, насколько успешными будут эти эксперименты. Но одно необходимое условие пока соблюдается: цены на квадратные метры в новых районах ниже, чем в старых, а качество жилья и инфраструктуры гораздо выше. Взять, к примеру, проект «Академический». В Екатеринбурге проживает около 1,4 млн человек, а если считать с агломерацией, которая пополняется жителями окрестных сел, – 3,7 млн. Так что потребность в новом жилье там достаточно высока. Это облегчило задачу девелоперу «Ренова-СтройГруп», который строит современный район на 350 тыс. человек, что сравнимо с населением таких вполне самостоятельных городов, как Сочи, Владимир и Архангельск. В первый год реализации проекта местные власти выкупили у компании 65% жилья.

Средняя цена жилого квадратного метра в Екатеринбурге – 52 тыс. рублей в новостройках и 60 тыс. на «вторичке». В «Академическом» – 45 тыс. рублей. «Во-первых, такого крупного предложения на местном рынке не делал еще никто, – объясняет президент «Ренова-СтройГруп» Вениамин Голубицкий. – Во-вторых, были заключены многолетние контракты со строителями, что позволяет последним благополучно пережить кризис и согласиться на скидку». Генеральный директор УК «Масштаб» Владимир Сорокин, реализующий проект «А101», добавляет, что главное преимущество крупных проектов – их долгосрочность (30-35 лет). «В ценообразование здесь закладываются несколько финансовых кризисов, несколько смен власти», – перечисляет он. «А101» включает пять коттеджных поселков, индустриальные парки «Индиго 1» и «Индиго 2» и крупный жилой квартал рядом с Калужским шоссе – «Квартал А101» (200 тыс. кв. м жилья). В последнем цены сегодня начинаются с 65 тыс. рублей за «квадрат».

Но все девелоперы, занимающиеся комплексным освоением территорий, признают: будущее новых городов в России во многом зависит от государственной политики в части развития регионов. Если финансовые потоки будут перенаправлены за пределы столицы, то наиболее сильными центрами притяжения на Волге, Урале, Дальнем Востоке и в Сибири станут в первую очередь миллионники и просто крупные города. И, как Москва, они тоже обрастут спутниками. Со временем, когда их потенциал будет исчерпан, начнут появляться небольшие экономические центры, постепенно заменяя собой депрессивные моногорода. Азия этот путь уже прошла. Однако России повторить его без восстановления самостоятельности регионов и стимулирования конкуренции между ними будет крайне сложно.