Во всех странах важным элементом системы градостроительного регулирования является градостроительное законодательство, устанавливающее правила использования земельных участков и зданий. Как правило, градостроительное законодательство регулярно корректируется и дополняется: неизменными остаются лишь фундаментальные принципы. Например, один из ключевых принципов градостроительного законодательства в западных странах состоит в отчуждении "права на развитие", в ведении специальных разрешений, выдаваемых местной администрацией, без которых любой вид строительства может быть признан незаконным.
В США общепринятой местной формой законодательного регулирования использования городской земли является зонирование. Впервые оно было введено в Лос-Анджелесе в 1909 г. В 1924 г. были подготовлены законодательные стандарты для штатов и местных общин. Первая и третья части этого документа стали основой для законодательных установлений по зонированию. В 1920-х годах таких установлений было принято 35, а в 1930-х года - 981. В настоящее время они распространяются на 98% всех городов США. Однако есть единичные исключения. Например, в Хьюстоне характер использования земли определяют контракты между частными землевладельцами.
Муниципальные органы в США имеют право регулировать и ограничивать высоту, число этажей и размеры зданий, процент застройки участка, размеры дворов и других открытых пространств, размещение и использование сооружений, земли для торговли, производства, жилья и других целей. Регулирование должно осуществляться в соответствии с генеральным планом. Непременное условие этих мероприятий - сохранение стоимости, а не причинение ущерба недвижимости. В Сан-Франциско, например, не допускается строить здания, которые будут бросать тень на общественные парки. Предусматривается сбор для паркового фонда центральной части города из расчета 2 долл. за каждый квадратный фут здания. При многоэтажном строительстве требуется предусматривать 1 кв. фут открытого пространства на каждые 100 кв. футов площади здания.
В Великобритании общий объем документов, относящихся к юридической стороне планировочного контроля, составляет около 3 тыс. страниц. Основой современной системы планировки, действующей в стране, является Акт о городском и сельском планировании 1947 года. Строительство должно вестись на основании планировочного разрешения. Если же это правило нарушено, то местная администрация вправе применить санкции против нарушителя, вплоть до сноса постройки. В планировочном разрешении указывается период (обычно 5 лет), в течение которого строительство должно быть завершено. Если это условие не выполняется, то администрация выдает уведомление владельцу участка, предписывающее завершить строительство в определенный срок (не менее 12 месяцев со дня выдачи уведомления). При невыполнении этого требования считается, что
разрешение утратило силу, и все выполненные последующие строительные работы на участке рассматриваются как незаконные.
Во Франции набор разнообразных регулирующих правил, в которых планировочные аспекты не выделялись из строительного законодательства, систематизирован в национальном законодательстве по городскому регулированию, и закреплен рядом декретов, главным образом 1958, 1967 и 1971 годов. Законодательные правила сгруппированы в четырех частях: 1-я регулирует порядок составления планировочных документов, 2-я и 3-я части относятся к вопросам реализации планировочных решений, правила 4-й части регулируют права собственности (условия предоставления разрешений на строительство, экспроприации земельных участков для общественных нужд и т.д.). Разрешение на строительство обязательно для любых видов построек, включая те, которые не требуют фундаментов (сараи, теплицы, веранды, навесы и т.д.). Нарушение оговоренных условий может повлечь санкции, вплоть до тюремного заключения виновника или сноса строения по ходатайству соседей, пострадавших от допущенных нарушений.
В Германии до принятия федерального закона был принят ряд законов для отдельных земель. В 1986 г. с выпуском сборника строительного законодательства завершился 60-летний период формирования единого градостроительного права. Сборник является первым примером комплексной кодификации градостроительного права. Новое законодательство усиливает суверенитет общин и вводит ряд условий для его дальнейшего закрепления. Под эгидой федерального правительства могут разрабатываться программы развития, но они не имеют обязательной силы. Прямая финансовая помощь федерации городскому строительству была прекращена и передана землям с 1 января 1988 г. Федерация отныне оказывает лишь косвенное воздействие на городское строительство через перераспределение объемов финансовой помощи между землями. Планы застройки, разработанные на основе плана использования территории, не нуждаются в одобрении со стороны вышестоящих административных органов: вместо процедуры одобрения (утверждения) введена процедура простого представления. Предписания о строительном использовании участка относятся отныне только к виду использования, без указания его меры, как было раньше. Однако это правомерно только при условии, если осуществление проекта не исказит облик ближайшего окружения. Разрешение на строительство выдается при условии соответствия будущего здания строительным правилам, которые имеет каждая земля, и в которых оговариваются требования к строительным материалам, технологии, отоплению, вентиляции, шумозащите и пр. К ходатайству о разрешении на строительство прилагается проект здания и подписи владельцев всех соседствующих участков, удостоверяющих согласие на производство работ. Если при строительстве разрешительные условия не были соблюдены, возведенное здание может быть снесено, а владелец подвергнут штрафу.
Стоит заметить, что во многих странах приостановление выдачи строительных разрешений на период разработки проектов планировки - обычная практика. Это делается для того, чтобы непредусмотренная частная инициатива не помешала бы последующей реализации плана. Оговаривается возможность компенсации потерь владельца недвижимости, если продолжительность ожидания, вызванного разработкой градостроительного плана, превосходит определенный срок.
Кроме того, градостроительное законодательство большинства стран предоставляет центральным или местным властям право принудительной скупки земли в определенных обстоятельствах. При этом права собственников защищены предоставлением компенсаций и возможностью апеллирования. В Швеции, например, законодательство вменяет в обязанность местной администрации формировать земельный банк: скупать земельные участки, необходимые для реализации планов городского развития на период 7-10 лет. Государство предоставляет коммунам ссуды на приобретение земли. Местная администрация обладает преимущественным правом экспроприации земельных участков для общественных нужд - дорог, аэродромов, спортивных и рекреационных сооружений. Часто экспроприируются и прилегающие участки, поскольку их стоимость по завершении планировочных преобразований и строительных работ, как правило, многократно увеличивается. Компенсация за экспроприируемый участок чаще всего выдается наличными в размере, соответствующем рыночной стоимости недвижимости на момент ее отчуждения. Компенсация может быть предоставлена и в виде другого участка, от которого владелец участка не может отказаться, если новый эквивалентен старому по размерам и расположению в плане города.
Gradplan.Ru
Комментариев нет:
Отправить комментарий